Zakon o vlasništrvu i drugim stvarnim pravima

(skra─çena verzija)

(puna verziju mo┼żete na─çi na www.nn.hr (NN br.91 28.10.1996.)

 

(Zakon o vlasni┼ítvu i drugim stvarnim pravima, objavljen u Narodnim novinama broj 91 od 28. listopada 1996, stupa na snagu 01. sije─Źnja 1997. godine, a primjenjuje se od 01. sije─Źnja 1997. godine)

Pravo na upravljanje

─îlanak 39.

  1. Svaki suvlasnik ima pravo sudjelovati u odlu─Źivanju o svemu ┼íto se ti─Źe stvari koja je u suvlasni┼ítvu (upravljanje stvarju) zajedno s ostalim suvlasnicima.
  2. Kad je neki suvlasnik poduzeo posao glede suvlasni─Źke stvari bez potrebne suglasnosti ostalih, primjenjuju se pravila o poslovodstvu bez naloga.

Poslovi redovite uprave

─îlanak 40.

  1. O poslovima koji se ti─Źu samo redovitoga upravljanja stvarju odlu─Źuju suvlasnici ve─çinom glasova.
  2. Ve─çina glasova ra─Źuna se po suvlasni─Źkim dijelovima, a ne po broju suvlasnika.
  3. Ne mo┼że li se posti─çi ve─çina, a poduzimanje nekoga posla redovite uprave je nu┼żno za odr┼żavanje stvari, na zahtjev bilo kojega od suvlasnika odluku ─çe donijeti sud.
  4. Svaki suvlasnik protiv ─Źije je volje ve─çina odlu─Źila da se neki posao poduzme, ili je to u─Źinio sud, ima pravo zahtijevati osiguranje za budu─çu ┼ítetu. Tko bude obvezan dati osiguranje treba tu obvezu ispunit davanjem zaloga, a jamstvom samo ako sud ocijeni da bi davanje zaloga bilo za njega prevelik teret.
  5. Sud odlu─Źuje u izvanparni─Źnom postupku, ako nema spora tko su suvlasnici niti o veli─Źini njihovih suvlasni─Źkih dijelova.

Izvanredni poslovi

─îlanak 41.

  1. Za poduzimanje poslova koji prema┼íuju okvir redovitoga upravljanja (naro─Źito promjena namjene stvari, ve─çi popravci, dogradnja, nadogradnja, preure─Ĺenje, otu─Ĺenje cijele stvari, davanje cijele stvari u zakup ili najam na dulje od jedne godine, osnivanje hipoteke na cijeloj stvari odnosno davanje pokretne stvari u zalog, osnivanje stvarnih i osobnih slu┼żnosti, stvarnoga tereta ili prava gra─Ĺenja na cijeloj stvari) potrebna je suglasnost svih suvlasnika.
  2. U sumnji se smatra da posao premašuje okvir redovitoga upravljanja.
  3. Ako se suvlasnici ne mogu suglasiti, onaj suvlasnik koji je predlo┼żio posao predvidivo koristan za sve, mo┼że zahtijevati razvrgnu─çe suvlasni┼ítva, pa makar to ina─Źe u tom ─Źasu ne bi mogao.

─îlanak 44.

  1. Suvlasnici mogu suglasno povjeriti upravljanje stvarju odre─Ĺenoj osobi kao upravitelju, koji ─çe djelovati kao njihov opunomo─çenik. Za upravitelja mogu izbrati jednoga ili nekolicinu izme─Ĺu sebe, a mogu upravljanja povjeriti i bilo kojoj drugoj poslovno sposobnoj fizi─Źkoj ili pravnoj osobi.
  2. Za suvlasnika koji posjeduje suvlasni─Źku stvar ili njezin samostalni dio na temelju odluke suvlasnika kojom su me─Ĺusobno podijelili posjed stvari i izvr┼íavanje suvlasni─Źkih ovlasti, smatra se da mu je povjerena redovita uprava nad time, ako nisu ┼íto drugo sporazumno odredili svi suvlasnici.
  3. Kad ima vi┼íe upravitelja, oni odlu─Źuju ve─çinom glasova, ako suvlasnici nisu odlu─Źili druk─Źije.
  4. Odlu─Źivanje o postavljanju i djelokrugu upravitelja posao je izvanredne uprave, ali ako se suvlasnici ne mogu o tome suglasiti, svaki od njih mo┼że zahtijevati da umjesto njih o tome odlu─Źi sud u izvanparni─Źnom postupku.

Pravni polo┼żaj upravitelja

─îlanak 45.

  1. Upravitelj je nalogoprimac suvlasnika pa se glede njegovih prava, du┼żnosti i prestanka odnosa s njim, ako nije ┼íto drugo odre─Ĺeno, primjenjuju odgovaraju─ça pravila o nalogu, s time ┼íto:
  • upravitelju postavljenom na neodre─Ĺeno vrijeme mogu suvlasnici koji zajedno imaju ve─çinu suvlasni─Źkih dijelova otkazati uz otkazni rok od tri mjeseca, koji ─çe po─Źeti te─çi prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu;
  • upravitelju postavljenom na vrijeme dulje od pet godina mogu, nakon proteka pet godina, otkazati suvlasnici koji zajedno imaju ve─çinu suvlasni─Źkih dijelova, ne navode─çi otkazni razlog;
  • ako za to postoji va┼żan razlog, upravitelja mogu u svako doba smijeniti suvlasnici koji zajedno imaju ve─çinu suvlasni─Źkih dijelova;
  • ako upravitelj grubo zanemaruje svoje du┼żnosti, sud ─çe ga smijeniti na zahtjev bilo kojega suvlasnika i odrediti drugoga upravitelja; smijenjena soba ne mo┼że nikad vi┼íe biti postavljena za upravitelja iste stvari;
  • upravitelj koji je postavljen na neodre─Ĺeno vrijeme ovla┼íten je otkazati uz otkazni rok od tri mjeseca, koji ─çe po─Źeti te─çi prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu.
  1. Kad upravitelju prestane mandat odlukom suvlasnika koji za nju nisu imali suglasnost svih, ti su suvlasnici du┼żni poduzeti ┼íto je potrebno da se do dono┼íenja odluke o daljnjem upravitelju upravlja stvari u skladu s predmnjevanom voljom svih, za ┼íto i odgovaraju ostalim suvlasnicima.

Upravljanje zajedni─Źkom stvari

─îlanak 60.

  1. Svaki zajedni─Źki vlasnik ima pravo sudjelovati u odlu─Źivanju o svemu ┼íto se ti─Źe stvari koja je u suvlasni┼ítvu (upravljanje stvarju) zajedno s ostalim suvlasnicima.
  2. Zajedni─Źkom stvari upravljaju zajedni─Źari zajedni─Źki, donose─çi sve odluke sporazumno, ako odlu─Źivanje nije povjereno upravitelju.

Du┼żnost odr┼żavanja

─îlanak 80.

  1. Suvlasnik na ─Źijem je suvlasni─Źkom dijelu uspostavljeno vlasni┼ítvo odre─Ĺenoga posebnoga dijela nekretnine du┼żan je za taj stan odnosno drugu samostalnu prostoriju, te za njima namijenje ure─Ĺaje, osobito svjetlovodne, plinovodne, vodovodne, toplovodne i sanitarne naprave, kao i sve druge pripatke toga posebnoga dijela brinuti se i tako ih odr┼żavati da drugim suvlasnicima ne nastana nikakva ┼íteta.
  2. Za svu ┼ítetu koju drugi suvlasnici pretrpe u svezi s izvr┼íavanjem du┼żnosti iz stavka 1. ovoga ─Źlanka, ili zbog njezina neizvr┼íavanja, odgovara im onaj suvlasnik ─Źija je to bila du┼żnost odr┼żavanja, a ako je to bila du┼żnost v┼íe suvlasnika – oni odgovaraju za tu ┼ítetu solidarno.
  3. Suvlasnik na ─Źijem je suvlasni─Źkom dijelu uspostavljeno vlasni┼ítvo odre─Ĺenoga posebnoga dijela nekretnine du┼żan je dopustiti pristup u stan odnosno prostoriju i njihovu uporabu, ako je to potrebno za odr┼żavanje zajedni─Źkih dijelova nekretnine; imovinsku ┼ítetu koju u svezi s time pretrpi du┼żni su mu primjereno naknaditi suvlasnici solidarno.

Najam i zakup

─îlanak 81.

  1. Suvlasnik na ─Źijem je suvlasni─Źkom dijelu uspostavljenovlasni┼ítvo odre─Ĺenoga posebnoga dijela nekretnine ovla┼íten je taj dio, cijeli ili pojedine njegove dijelove, iznajmiti ili dati u zakup, ne tra┼że─çi za to odobrenje ostalih suvlasnika, ako nije ┼íto drugo ugovoreno i upisano u zemlji┼ínoj knjizi.

Primjereno osiguranje

─îlanak 83.

  1. Ako s obzirom na okolnosti prijeti ozbiljna opasnost da ─çe nastati ┼íteta zbog onoga ┼íto u izvr┼íavanju ili prekora─Źenju ovlasti poduzima ili je ve─ç poduzeo glede nekretnine pojedini suvlasnik bez suglasnosti svih ostalih, svaki od suvlasnika cijele nekretnine je ovla┼íten od njega zahtijevati primjereno osiguranje.
  2. Poduzimanje bilo ─Źega ┼íto je suvlasnik po zakonu du┼żan ili ovla┼íten obaviti ne mo┼że biti uvjetovano davanjem osiguranja.
  3. O zahtjevu za davanjem osiguranja iz stavka 1. ovoga ─Źlanka odlu─Źuje sud u izvanparni─Źnom postupku, ako nije ┼íto drugo propisano, ili ako se u svezi s onim ┼íto je suvlasnik poduzeo ili poduzima ve─ç vodi neki drugi postupak u kojem je mogu─çe odrediti davanje primjerenoga osiguranja.

Troškovi posebnoga dijela

─îlanak 84.

  1. Suvlasnik na ─Źijem je suvlasni─Źkom dijelu uspostavljeno vlasni┼ítvo odre─Ĺenoga posebnoga dijela nekretnine odr┼żava taj dio o svome tro┼íku te snosi sve javne obveze i terete u svezi s vlasni┼ítvom toga dijela, ako nije ┼íto drugo zakonom odre─Ĺeno.
  2. Kad du┼żnik obveze na povremena davanja za komunalne usluge u svezi s uporabom nekog posebnoga dijela nekretnine (naknade zbog tro┼íenja elektri─Źne energije, plina, toplinske energije, odvoza otpada i sl.) nije neka druga osoba, suvlasnik na ─Źijem je suvlasni─Źkom dijelu uspostavljeno vlasni┼ítvo toga posebnoga dijela nekretnine duguje te naknade dobavlja─Źima odnosno davateljima usluga.
  3. Ako je du┼żnik obveze iz stavka 2. ovoga Zakona osoba koja posebni dio nekretnine rabi ili iskori┼ítava na temelju najma, zakupa ili drugoga ugovora sa suvlasnikom na ─Źijem je suvlasni─Źkom dijelu uspostavljeno vlasni┼ítvo toga posebnoga dijela, taj suvlasnik jam─Źi dobavlja─Źu za ispunjenje te obveze.

Uprava svih suvlasnika

─îlanak 85.

  1. Cijelom nekretninom na kojoj je na jednom ili vi┼íe suvlasni─Źkih dijelova osnovano vlasni┼ítvo odre─Ĺenoga posebnoga dijela upravljaju suvlasnici po op─çim pravilima o upravljanju suvlasni─Źkom stvari, ako ovim Zakonom nije ┼íto drugo odre─Ĺeno.
  2. Suvlasnici su du┼żni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu koja ─çe obavljati poslove zajedni─Źkog upravitelja i osnovati zajedni─Źu pri─Źuvu.
  3. Ako odgovaraju─çi suvlasni─Źki dio na kojem je uspostavljeno vlasni┼ítvo odre─Ĺenoga posebnoga dijela nekretnine steknu dvije ili vi┼íe osoba kao suvlasnici ili zajedni─Źki vlasnici, sve te osobe sudjeluju u upravljanju kao da su one sve zajedno jedan suvlasnik cijele stvari, pri ─Źemu se na odgovaraju─çi na─Źin primjenjuju pravila obveznog prava o solidarnosti vjerovnika odnosno du┼żnika.
  4. Suvlasnici donose u pisanom obliku odluke o poduzimanju poslova redovite uprave i izvanrednih poslova, s tim da me─Ĺusobne odnose mogu odrediti pisanim sporazumom (me─Ĺuvlasni─Źki ugovor).

Poslovi redovite uprave

─îlanak 86.

Poslovi redovite uprave cijelom nekretninom su osobiti:

  • redovito odr┼żavanje zajedni─Źkih dijelova i ure─Ĺaja nekretnine, uklju─Źuju─çi i gra─Ĺevne promjene nu┼żne radi odr┼żavanja;
  • stvaranje primjerene zajedni─Źke pri─Źuve za predvidive budu─çe tro┼íkove;
  • uzimanje zajmova radi pokri─ça tro┼íkova odr┼żavanja koji nisu pokriveni pri─Źuvom, a potrebni su za obavljanje poslova urednoga odr┼żavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine;
  • primjereno osiguranje nekretnine;
  • imenovanje i opoziv zajedni─Źkoga upravitelja;
  • odre─Ĺivanje i promjene ku─çnog reda;
  • iznajmljivanje i davanje u zakup, kao i otkazivanje stanova i drugih samostalnih prostorija nekretnine glede kojih nije uspostavljeno vlasni┼ítvo posebnoga dijela, s tim da je dopu┼íteno otakazati najam mjesta u zajedni─Źkoj gara┼żi ili u zajedni─Źkom parkirali┼ítu ─Źim nastane potreba bilo kojega suvlasnika za tim mjestom, a uz rok od tri mjeseca, pa makar bilo i ┼íto drugo ugovoreno ili zakonom odre─Ĺeno.

Izvanredni poslovi

─îlanak 87.

  1. Osim za one poslove koji se i ina─Źe smatraju izvanrednim poslovima, za dono┼íenje odluke o poduzimanju pobolj┼íice zajedni─Źkih dijelova i ure─Ĺaja nekretnine potreban je pristanak svih suvlasnika nekretnine.
  2. Iznimno od odredbe stavka 1. ovoga ─Źlanka, ipak nije potreban pristanak svih ako suvlasnici koji zajedno imaju ve─çinu suvlasni─Źkih dijelova odlu─Źe da se pobolj┼íica u─Źini, a da ─çe oni sami snositi tro┼íkove ili se ti tro┼íkovi mogu pokriti iz pri─Źuve, ne ugro┼żavaju─çi time mogu─çnost da se iz pri─Źuve podmire potrebe redovitoga odr┼żavanja, te ako te pobolj┼íice ne─çe suvi┼íe i─çi na ┼ítetu nadglasanih suvlasnika.

Pravo svakoga suvlasnika

─îlanak 88.

Svaki suvlasnik nekretnine ovlašten je, neovisno o ostalima, zahtijevati od suda da svojom odlukom odredi:

  • rok u kojem se treba obaviti neki od poslova iz ─Źlanka 86. ovoga Zakona, o kojem je ve─çinom glasova donesena odluka;
  • stvaranje primjerene zajedni─Źke pri─Źuve ili primjereno pove─çanje odnosno smanjivanje te pri─Źuve koju je odredila ve─çina, prema pravilu da pri odre─Ĺivanju pri─Źuve i doprinosa u nju treba, osim o predvidivim tro┼íkovima, voditi ra─Źuna i o imovinskom stanju svih suvlasnika;
  • da se tom suvlasniku, ako bi mu bilo nemogu─çe odmah platiti dio tro┼íkova nekoga posla odr┼żavanja cijele nekretnine koji se javlja u vremenskim razmacima duljim od jedne godine, a nije pokriven pri─Źuvom, dopu┼íta da plati u mjese─Źnim obrocima u razdoblju ne du┼żem od deset godina, uz osiguranje osnivanjem hipoteke na njegovu suvlasni─Źkom dijelu, s uobi─Źajenim kamatama na dug osiguran hipotekom;
  • zaklju─Źenje primjerenoga osiguranja od po┼żara ili od odgovornosti tre─çim osobama;
  • postavljanje zajedni─Źkoga upravitelja, ili smjenjivanje upravitelja koji grubo zanemaruje svoje du┼żnosti;
  • ukidanje ili izmjenu onih odredaba ku─çnoga reda koje je donijela ve─çina, ako one vrije─Ĺaju takve interese toga suvlasnika koji zaslu┼żuju za┼ítitu, ili bi njihovo izvr┼íavanje bilo nepravedno zahtijevati od njega;
  • otkazivanje ugovora o najmu jednoga mjesta u zajedni─Źkoj gara┼żi ili parkirali┼ítu zbog potreba toga suvlasnika, ali to samo ako je on ujedno i vlasnik posebnoga dijela zgrade.

Troškovi cijele nekretnine

─îlanak 89.

  1. Tro┼íkove za odr┼żavanje i za pobolj┼íavanje nekretnine snose svi suvlasnici nekretnine razmjerno svojim suvlasni─Źkim dijelovima, ako nije druk─Źije odre─Ĺeno.
  2. Doprinose za zajedni─Źku pri─Źuvu radi pokri─ça tro┼íkova odr┼żavanja i pobolj┼íavanja nekretnine te za otpla─çivanje zajma za pokri─çe tih tro┼íkova snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasni─Źkim dijelovima, ako nije druk─Źije odre─Ĺeno.
  3. Suvlasnici mogu odrediti druk─Źiji klju─Ź raspodjele tro┼íkova i doprinosa zajedni─Źkoj pri─Źuvi nego us tavku 1. i 2. ovoga ─Źlanka, i to:
    • odlukom ve─çine suvlasni─Źkih dijelova, kad je rije─Ź o tro┼íkovima za odr┼żavanje onih ure─Ĺaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru korisni svim suvlasnicima, kao ┼íto su tro┼íkovi za dizalo, centralno grijanje i dr., ako takvu odluku opravdavaju razli─Źite mogu─çnosti pojedinih suvlasnika da te ure─Ĺaje rabe i nemogu─çnost utvr─Ĺivanja stvarnoga potro┼íka svakoga pojedinoga suvlasnika;
    • suglasnom odlukom svih suvlasnika, u pisanom obliku, glede svih ostalih tro┼íkova za odr┼żavanje i pobolj┼íavanje nekretnine te doprinosa zajedni─Źkoj pri─Źuvi.
  1. Svaki suvlasnik mo┼że zahtijevati od suda da utvrdi odgovara li na─Źin raspodjele tro┼íkova pravilu iz stavka 1. odnosno stavaka 2. ovoga ─Źlanka i je li valjana odluka iz stavka 3. ovoga ─Źlanka, a kad nema valjane odluke o raspodjeli tro┼íkova za odr┼żavanje onih ure─Ĺaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru korisni svim suvlasnicima, da po pravednoj ocjeni utvrdi klju─Ź za raspodjelu tro┼íkova s obzirom na razli─Źitu mogu─çnost uporabe tih ure─Ĺaja.
  2. Odredbe suvlasnika o klju─Źu raspodjele tro┼íkova iz stavka 3. ovoga ─Źlanka, ako su potpisi suvlasnika javno ovjerovljeni, kao i pravomo─çne odluke suda koji je utvrdio klju─Ź raspodjele tro┼íkova po pravednoj ocjeni, zabilje┼żit ─çe se na zahtjev u zemlji┼ínoj knjizi.
  3. Ako tro┼íkovi za nekretninu budu podmireni iz zajedni─Źke pri─Źuve u skladu s njezinom namjenom, oni se ne─çe dijeliti na suvlasnike koji su uplatili svoje doprinose u tu pri─Źuvu.

Zajedni─Źka pri─Źuva

─îlanak 90.

  1. Zajedni─Źka pri─Źuva iz ─Źlanka 85. stavak 2. ovoga Zakona je namjenski vezana zajedni─Źka imovina svih koji su vlasnici nekretnine, namijenjena za pokri─çe tro┼íkova odr┼żavanja i pobolj┼íavanja nekretnine te za otpla─çivanje zajma za pokri─çe tih tro┼íkova.
  2. Zajedni─Źku pri─Źuvu tvore nov─Źani doprinosi koje su suvlasnici uplatili na temelju odluke donesene ve─çinom suvlasni─Źkim dijelova, odnosno odluke koju je na zahtjev nekoga suvlasnika donio sud s obzirom na predvidive tro┼íkove i uzimaju─çi u obzir imovinsko stanje svih suvlasnika.
  3. Zajedni─Źkom pri─Źuvom upravljaju suvlasnici odnosno upravitelj nekretnine kao imovinom odvojenom od imovine bilo kojega suvlasnika, ulo┼żenom na na─Źin da donosi plodove.
  4. Dopu┼ítena su samo ona pla─çanja iz pri─Źuve koja su u─Źinjena radi pla─çanja tro┼íkova odr┼żavanja i pobolj┼íavanja nekretnine ili otplatu zajma uzetoga za pokri─çe tih tro┼íkova; ovrhu je dopu┼íteno provoditi na zajedni─Źkoj pri─Źuvi samo radi podmirenja tih tra┼żbina.
  5. Upravitelj kojem je zavr┼íila uprava du┼żan je bez odga─Ĺanja polo┼żiti ra─Źun o pri─Źuvi i ostataka predati novom upravitelju; razrije┼íi li sud upravitelja, nalo┼żit ─çe mu da u roku od ─Źetrnaest dana pod prijetnjom ovrhe preda utvr─Ĺeni ostatak novom upravitelju.
  6. Suvlasnik koji je otu─Ĺio svoj suvlasni─Źki dio nekretnine nema pravo zahtijevati povrat svoga doprinosa u zajedni─Źku pri─Źuvu, nego taj ostaje i dalje u njoj kao doprinos toga suvlasni─Źkoga dijela.

Du┼żnost prijave ┼ítete

─îlanak 92.

  1. Svaki suvlasnik je ovla┼íten i du┼żan bez odga─Ĺanja prijaviti zajedni─Źkom upravitelju ┼ítete za koje je spoznao da su nastale na dijelovima ili ure─Ĺajima nekretnine kojima taj upravlja, a i ┼ítete na onim posebnim dijelovima te nekretnine na kojima je uspostavljeno vlasni┼ítvo u korist odre─Ĺenoga suvlasni─Źkoga dijela ako od njih prijeti opasnost ostalim dijelovima nekretnine.
  2. Kad prijeti opasnost od ┼ítete, svaki je suvlasnik ovla┼íten poduzeti nu┼żne mjere i bez pristanka ostalih suvlasnika.  

Upraviteljeve du┼żnosti i ovlasti

─îlanak 93.

  1. Upravitelj, bio postavljen od suvlasnika ili od suda, upravlja nekretninom i zajedni─Źkom pri─Źuvom kao zastupnik svih suvlasnika, i to umjesto njih, pri ─Źemu u odnosu prema tre─çima ne djeluju ograni─Źenja koja bi mu bila postavljena pravnim poslom.
  2. U upravljanju nekretninom upravitelj je ovla┼íten voditi u ime svih suvlasnika nekretnine postupke pred sudom ili drugim tijelima vlasti, ┼íto uklju─Źuje i ovlasti da opunomo─çuje stru─Źne zastupnike za vo─Ĺenje tih postupaka.
  3. Upraviteljev odnos sa suvlasnicima glede njegova upravljanja nekretninom ravna se po op─çim pravilima o zastupanju i posebnim pravilima o upravitelju kojega postavljaju suvlasnici, ako ┼íto drugo ne proizlazi iz polo┼żaja koji upravitelju nekretnine daju odredbe glave 4. tre─çega dijela ovoga Zakona.
  4. Upravitelj je obvezan koliko je najvi┼íe mogu─çe ─Źuvati interese svih suvlasnika nekretnine i u obavljanju poslova redovite uprave slijediti upute ve─çine, a izvanredne poslove poduzimati samo na temelju suglasnosti svih suvlasnika ili odluke suda koja je zamjenjuje; uz to je osobito du┼żan:
  • polo┼żiti svakom suvlasniku uredan ra─Źun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini i staviti mu na prikladan na─Źin na uvid isprave na kojima se temelji, i to najkasnije do 30. lipnja svake godine;
  • izraditi pregled predvi─Ĺenih poslova za odr┼żavanje i pobolj┼íice, kao i predvidivih tro┼íkova i optere─çenja u narednoj kalendarskoj godini, te to na prikladan na─Źin objaviti u ku─çi najkasnije do isteka kalendarske godine;
  • prikupiti vi┼íe ponuda za poslove odr┼żavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine, kao i za ve─çe radove radi pobolj┼íice.
  1. Suvlasnici, u ─Źije ime upravitelj upravlja nekretninom, du┼żni su o promjeni osobe upravitelja ili o promjenama njegovih ovlasti koje se i njih ti─Źu obavijestiti najmoprimce i zakupnike na prikladan na─Źin; ono ┼íto bi neobavije┼íteni najmoprimci i zakupnici ispunili osobi koja vi┼íe nije upravitelj, ili vi┼íe nije ovla┼ítena primiti ispunjenje, valjano je ispunjeno i osloba─Ĺa du┼żnike obveze, ali samo ako nisu znali za tu promjenu.

Isklju─Źenje iz suvlasni─Źke zajednice

─îlanak 97.

Svaki od suvlasnika iste nekretnine koja se sastoji od zemlji┼íta sa zgradom ili od prava gra─Ĺenja sa zgradom du┼żan je prigodom izvr┼íavanja svoga prava postupati osobito obzirno prema ostalima, u protivnom njegovi suvlasnici mogu ishoditi njegovo isklju─Źenje iz suvlasni─Źke zajednice, pod pretpostavkama koje odre─Ĺuju ─Źlanci 98. i 99. ovoga Zakona.

Isklju─Źenje na zahtjev ve─çine

─îlanak 98.

  1. Suvlasnici koji zajedno imaju ve─çinu suvlasni─Źkih dijelova mogu odlu─Źiti da ─çe zahtijevati isklju─Źenje iz suvlasni─Źke zajednice odre─Ĺenoga suvlasnika na ─Źijem je odgovaraju─çem suvlasni─Źkom dijelu uspostavljeno vlasni┼ítvo nekoga posebnoga dijela nekretnine, ako za to postoji neki od razloga iz stavka 3. odnosno 4. ovoga ─Źlanka.
  2. Kad je vlasni┼ítvo posebnih dijelova uspostavljeno na vi┼íe od polovine suvlasni─Źkih dijelova neke nekretnine, suvlasnici koji zajedno imaju ve─çinu suvlasni─Źkih dijelova mogu odlu─Źiti da ─çe se zahtijevati isklju─Źenje iz suvlasni─Źke zajednice bilo kojega odre─Ĺenoga suvlasnika, ako za to postoji neki od razloga iz stavka 3. odnosno 4. ovoga ─Źlanka.
  3. Odluka o isklju─Źenju odre─Ĺenoga suvlasnika mo┼że se donijeti:
  • ako suvlasnik ne udovoljava du┼żnostima koje proizlaze iz zajednice, osobito ako ne plati du┼żne iznose ni do zavr┼íetka rasprave koja prethodi presudi prvostupanjskoga suda, a ako je bilo sporno koliko je du┼żan platiti pa je sud donio me─Ĺupresudu, tada do zavr┼íetka prvostupanjske rasprave koja slijedi nakon me─Ĺupresude;
  • ako dijelove nekretnine koji su u njegovu vlasni┼ítvu kao posebni dijelovi ili dijelove koje rabe i drugi suvlasnici rabi na na─Źin koji znatno ide na ┼ítetu interesa drugih suvlasnika;
  • ako svojim bezobzirnim, nepristojnim ili uop─çe nedoli─Źnim pona┼íanjem u─Źini tegobnim zajedni─Źko stanovanje ostalim suvlasnicima, ili po─Źini ka┼żnjivo djelo protiv imovine, morala ili tjelesne cjelovitosti kojega od suvlasnika ili druge osobe koja stanuje u ku─çi, a nije rije─Ź o djelima tako maloga zna─Źenja da bi ih trebalo zanemariti.
  1. Radnje i pona┼íanje suvlasnikovoga bra─Źnog druga i drugih ─Źlanova obitelji koji s njim stanuju, kao i osoba koje s njegovim pristankom rabe dijelove nekretnine, a koje je on propustio sprije─Źiti koliko je bilo mogu─çe, uzimaju se za radnje toga suvlasnika.
  2. Suvlasnici koji su odlu─Źili da ─çe zahtijevati isklju─Źenje odre─Ĺenoga suvlasnika tu┼żbom ─çe zahtijevati da sud utvrdi postojanje razloga za isklju─Źenje i odlu─Źi da je tu┼żenik du┼żan otu─Ĺiti svoj suvlasni─Źki dio i napustiti posjed, jer ─çe se u protivnom na zahtjev tu┼żitelja, koji ne mo┼że biti stavljen u roku kra─çem od tri mjeseca od pravomo─çnosti presude, tu┼żenikov suvlasni─Źki dio prodati na javnoj dra┼żbi.
  3. Time ┼íto suvlasni─Źki dio stekne druga osoba, zajednica s isklju─Źenim suvlasnikom prestaje.

Isklju─Źenje na zahtjev manjine

─îlanak 99.

  1. Ako je neki suvlasnik nekretnine drugoga suvlasnika, koji ga ni─Źim nije izazvao, povrijedio bezobzirnim, nepristojnim ili uop─çe nedoli─Źnim pona┼íanjem, u─Źinio mu tegobnim zajedni─Źko stanovanje, ili je po─Źinio ka┼żnjivo djelo protiv njegove imovine, morala ili tjelesne cjelovitosti ili nekoga od njegovih uku─çana, a nije rije─Ź o djelima tako maloga zna─Źenja da bi ih trebalo zanemariti, tada povrije─Ĺeni suvlasnik, ako i nije dobio od drugih dovoljnu podr┼íku da bi ve─çina donijela odluku iz ─Źlanka 98. stavka 1. i 2. ovoga Zakona, mo┼że tu┼żbom zahtijevati od ovoga da se ubudu─çe suzdr┼żava od takvih postupaka.
  2. Radnje i pona┼íanja suvlasnikova bra─Źnog druga i drugih ─Źlanova obitelji koji s njim stanuju, kao i osoba koje s njegovim pristankom rabe dijelove nekretnine, a koje je on propustio sprije─Źiti koliko je bilo mogu─çe, uzimaju se za radnje toga suvlasnika.
  3. Nastave li se takvi postupci i nakon pravomo─çnosti presude kojom je sud odlu─Źio da se tu┼żenik du┼żan suzdr┼żavati od njih, povrije─Ĺeni suvlasnik mo┼że i sam podnijeti tu┼żbu iz ─Źlanka 98. stavka 5. ovoga Zakona, u kojem ─çe se slu─Źaju na odgovaraju─çi na─Źin primjenjivati odredbe koje ina─Źe vrijede kad tu tu┼żbu podnose suvlasnici koji su donijeli odluku da ─çe zahtijevati isklju─Źenje.

Me─Ĺuvlasni─Źki ugovor

─îlanak 375.

  1. Uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i kori┼ítenjem nekretnine utvr─Ĺuju se ugovorom koji mora biti sklopljen u pisanom obliku (me─Ĺuvlasni─Źki ugovor).
  2. Me─Ĺuvlasni─Źki ugovor iz stavka 1. ovoga ─Źlanka sadr┼żi osobito:
    • veli─Źinu suvlasni─Źkih dijelova nekretnine;
    • uvjete i na─Źin upravljanja nekretninom;
    • pobli┼że podatke o osobi koja ─çe upravljati nekretninom;
    • opseg poslova koje ─çe obavljati ta osoba, odgovornost za obavljanje poslova i sl.
    • uvjete i na─Źin prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedni─Źke pri─Źuve;
    • ime suvlasnika ovla┼ítenoga za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju odnosno tre─çim osobama i granice njegovih ovlasti;
    • uvjete i na─Źin kori┼ítenja zajedni─Źkih prostorija, uklju─Źuju─çi i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te ure─Ĺaja i zemlji┼íta koje pripada odre─Ĺenoj nekretnini.
  1. Odluke koje proizlaze iz me─Ĺuvlasni─Źkoga ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila ve─çina suvlasnika ─Źiji suvlasni─Źki dijelovi ─Źine vi┼íe od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine.
  2. Odredbe me─Ĺuvlasni─Źkoga ugovora imaju u─Źinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja me─Ĺuvlasni─Źkoga ugovora.

─îlanak 376.

  1. Ako je nekretninom upravljao fond u stambenom gospodarstvu, suvlasnici su du┼żni tom fondu dostaviti ugovor iz ─Źlanka 375. ovoga Zakona i obavijestiti ga o ra─Źunu sredstava zajedni─Źke pri─Źuve.
  2. U slu─Źaju iz stavka 1. ovoga ─Źlanka, fondovi u stambenom gospodarstvu prestaju upravljati odre─Ĺenom nekretninom nakon ┼íto suvlasnici te nekretnine dostave fondu ugovor sklopljen s upraviteljem, a najkasnije u roku od dvanaest mjeseci od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

Ugovor u svezi zajedni─Źkih dijelova

─îlanak 377.

Ako se u jednoj nekretnini nalaze zajedni─Źki dijelovi i ure─Ĺaji koji koriste i drugim nekretninama (krov, oluci, fasada, kotlovnica), odnosno nadstojni─Źki stan koji pripada i drugim nekretninama, suvlasnici tih nekretnina u┼żni su sklopiti ugovor o upravljanju i kori┼ítenju tih zajedni─Źkih dijelova i ure─Ĺaja, odnosno nadstojni─Źkoga stana.

Upravitelj

─îlanak 378.

  1. Suvlasnici nekretnine su du┼żni poslove upravljanja nekretninom povjeriti upravitelju u skladu s ugovorom kojeg s tim upraviteljem sklapaju.
  2. Upravitelj mo┼że biti fizi─Źka ili pravna osoba upisana za obavljanje tih poslova.
  3. Upravitelj upravlja nekretninom u ime i za ra─Źun suvlasnika u granicama ovlasti utvr─Ĺenih ugovorom.
  4. Upravitelj raspola┼że sredstvima zajedni─Źke pri─Źuve.
  5. Upravitelj zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred dr┼żavnim tijelima, ako ugovorom iz stavka 1. ovoga ─Źlanka nije druk─Źije odre─Ĺeno.
  6. Ako upravitelj upravlja s vi┼íe nekretnina, du┼żan je poslovanje svake nekretnine voditi odvojeno.

Upraviteljeve du┼żnosti i ovlasti

─îlanak 379.

  1. Upravitelj je du┼żan osobito:
    • brinuti se da se zajedni─Źki dijelovi nekretnine odr┼żavaju u graditeljskom i funkcionalnom stanju, nu┼żnom za normalno kori┼ítenje;
    • obavljati povremeni i godi┼ínji pregled nekretnine i o tome sa─Źiniti zapisnik;
    • utvrditi visinu sredstava zajedni─Źke pri─Źuve koju snosi pojedini suvlasnik;
    • raspore─Ĺivati i druge tro┼íkove nekretnine na suvlasnike, napla─çivati dugovanja te redovno podmirivati te tro┼íkove prema tre─çima, sukladno sredstvima kojima raspola┼że;
    • obavje┼ítavati suvlasnike na prikladan na─Źin o obavljenim poslovima;
    • obavljati i druge poslove u skladu s obvezama preuzetim ugovorom iz ─Źlanka 378. ovog Zakona;
    • polo┼żiti svakom suvlasniku uredan ra─Źun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini i staviti mu na prikladan na─Źin na uvid isprave na kojima se temelji, i to najkasnije do 30. lipnja svake godine;
    • izraditi pregled predvi─Ĺenih poslova za odr┼żavanje i pobolj┼íice, kao i predvidivih tro┼íkova i optere─çenja u narednoj kalendarskoj godini (godi┼ínji program) ili za vi┼íegodi┼ínje razdoblje, te to na prikladan na─Źin objaviti u ku─çi najkasnije do isteka teku─çe kalendarske godine;
    • prikupiti vi┼íe ponuda za poslove odr┼żavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine kao i za ve─çe radove radi pobolj┼íice.
  1. Suvlasnici, u ─Źije ime upravitelj upravlja nekretninom, du┼żni su o promjeni osobe upravitelja ili o promjenama njegovih ovlasti koje se i njih ti─Źu, obavijestiti najmoprimce i zakupnike na prikladan na─Źin; ono ┼íto bi neobavije┼íteni najmoprimci i zakupnici ispunili osobi koja vi┼íe nije upravitelj ili vi┼íe nije ovla┼ítena primiti ispunjenje, valjano je ispunjeno i osloba─Ĺa du┼żnike obveze, ali samo ako nisu znali za tu promjenu.
  2. Upravitelja koji postupa suprotno obvezama iz ovog ─Źlanka, suvlasnici mogu razrije┼íiti du┼żnosti te im je du┼żan naknaditi ┼ítetu koja nastane radi njegove nemarnosti ili propusta.

Zajedni─Źka pri─Źuva

─îlanak 380.

  1. Sredstva zajedni─Źke pri─Źuve suvlasnici su du┼żni upla─çivati na ra─Źun koji ─çe u tu svrhu otvoriti, prema utvr─Ĺenom godi┼ínjem odnosno vi┼íegodi┼ínjem programu.
  2. Sredstva iz stavka 1. ovog ─Źlanka suvlasnici su du┼żni upla─çivati najmanje u visini koja odgovara 0,54% vrijednosti njihova posebnoga dijela, godi┼ínje.
  3. Ako suvlasnici prikupe sredstva zajedni─Źke pri─Źuve u iznosu ve─çem od 10% vrijednosti nekretnine, ta sredstva privremeno nisu du┼żni izdvajati sve dok se njihov iznos smanji ispod propisanoga minimuma iz stavka 3. ovoga ─Źlanka.
  4. Sredstva iz stavka 1. ovoga ─Źlanka suvlasnici su du┼żni upla─çivati mjese─Źno.

Troškovi upravljanja

─îlanak 381.

Dok se ne utvrde vrijednosti posebnih dijelova nekretnine udio vlasnika posebnoga dijela nekretnine u tro┼íkovima upravljanja odredit ─çe se na na─Źin da visina udjela odgovara udjelu korisne povr┼íine stana ili na druge samostalne prostorije koja je u njegovu vlasni┼ítvu, prema zbroju korisnih povr┼íina svih stanova i drugih samostalnih prostorija u nekretnini.

Hitni popravci

─îlanak 382.

  1. Ako suvlasnici ne osiguraju upravljanje nekretninom, jedinica lokalne samouprave i jedinica lokalne samouprave i uprave odredit ─çe fizi─Źku ili pravnu osobu za obavljanje hitnih popravaka na toj nekretnini.
  2. Hitnim popravcima razumijevaju se radovi koji se javljaju nenadano i kojima se sprije─Źavaju posljedice za ┼żivot i zdravlje ljudi kao i ve─ça o┼íte─çenja nekretnine.
  3. U slu─Źaju iz stavka 1. ovoga ─Źlanka suvlasnici su du┼żni osobi koja obavi hitne popravke platiti tro┼íkove u roku osam dana od dana kada ih ta osoba pisano obavijesti o iznosu dugovanja.
  4. Ra─Źun o obavljenom hitnom popravku smatra se vjerodostojnom ispravom u ovr┼ínom postupku.
  5. Radi osiguranja naplate nepodmirenih iznosa, pravna osoba koja je obavila hitne popravke ima pravo upisa hipoteke na stan, odnosno drugi posebni dio zgrade onih suvlasnika koji nisu podmirili troškove popravka.

Nu┼żni popravci

─îlanak 383.

  1. Kada zbog o┼íte─çenja zajedni─Źkih dijelova i ure─Ĺaja nekretnine postoji opasnost za ┼żivot i zdravlje ljudi, gra─Ĺevinski inspektor naredit ─çe upravitelju nekretnine, odnosno suvlasnicima ako nemaju upravitelja, izvr┼íenje nu┼żnih popravaka.
  2. ┼Żalba izjavljena protiv rje┼íenja inspektora ne zadr┼żava ovrhu rje┼íenja.
  3. Radi osiguravanja naplate tro┼íkova popravaka iz stavka 1. ovoga ─Źlanka, tra┼żitelj ovrhe ima pravo upisa hipoteke na stan, odnosno drugi posebni dio nekretnine onih suvlasnika koji nisu podmirili tro┼íkove popravka.

Rok za zaklju─Źenje ugovora

─îlanak 384.

Suvlasnici su du┼żni me─Ĺuvlasni─Źki ugovor iz ─Źlanka 375., ugovor u svezi zajedni─Źkih dijelova iz ─Źlanka 377. i ugovor s upraviteljem iz ─Źlanka 378. ovoga Zakona zaklju─Źiti u roku od dvanaest mjeseci od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

Prinudna uprava

─îlanak 385.

  1. Ako suvlasnici nisu osigurali upravljanje nekretninom u roku iz ─Źlanka 384. ovoga Zakona, jedinice lokalne samouprave odredit ─çe fizi─Źku ili pravnu osobu koja ─çe obavljati poslove uprave tom nekretninom (prinudni upravitelj).
  2. Prinudni upravitelj ima sve ovlasti upravitelja nekretninom propisane odredbama ove glave Zakona.

Prestanak rada fondova

─îlanak 386.

Fondovi u stambenom gospodarstvu prestaju s radom u roku od dvanaest mjeseci od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

Donošenje podzakonskih propisa

─îlanak 387.

  1. Namjenu sredstava zajedni─Źke pri─Źuve, vrste i na─Źin otklanjanja hitnih i nu┼żnih popravaka, dostavljanje podataka o stanovima nadle┼żnom upravnom tijelu jedinica lokalne samouprave i jedinica lokalne samouprave i uprave, preuzimanje sredstava i djelatnika fonda, prijenos sredstava zate─Źenih na ra─Źunu fonda te uvjete i na─Źin prestanka rada fondova uredit ─çe Vlada Republike Hrvatske posebnom uredbom.
  2. Vlada Republike Hrvatske uredbu iz stavka 1. ovoga ─Źlanka donijet ─çe u roku od tri mjeseca od dana stupanja na snagu ovoga Zakon

Sva prava zadr┼żana Upravitelj Gradnja d.o.o | Izrada i hosting: Orbis.hr